北京市通州天桥湾房地产开发部所属
北京市通州区天桥湾小区1号楼的32套普通住宅
资产评估报告书
评估概况 评估目的 评估资产范围 评估资产的产权关系 评估基准日
评估依据与评估原则 评估程序 评估方法 评估结论 评估说明
一、评估概况
中国工商银行北京市通州支行因借款纠纷对北京市通州天桥湾房地产开发部提起诉讼，北京市第二中级人民法院依据已经发生法律效力的（2001）二中经初字第802号民事判决书，向被执行人发出执行通知，责令被执行人北京市通州天桥湾房地产开发部如期履行法律文书确定的义务，为保护申请人中国工商银行北京市通州支行的合法权益，经北京市第二中级人民法院裁定依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人北京市通州天桥湾房地产开发部应当履行义务的部分财产。
二、评估目的
受北京市第二中级人民法院的委托，确定委信房产价值，为法律裁定提供价值参考依据。
三、评估资产范围
本次评估的范围是北京市通州天桥湾房地产开发部所属位于北京市通州区天桥湾小区10号楼的32套普通住宅，建筑面积共计3964.08平方米（以北京市房地产勘察测绘所测绘结果为准）。
四、评估资产的产权关系
委估房产北京市通州大桥湾房地产开发部所属位于北京市通州天桥湾小区10号楼的32套普通住宅，建筑面积共计3964.08平米。该房产所有权归北京市通州天桥湾房地产开发部所有。
五、评估基准日
2001年11月23日
评估基准日选取为现场勘察日期，评估结果最为接近以物抵债变现价值。
六、评估依据与评估原则
遵循独立、科学、客观的工作原则，对委估对象进行资产评估。
主要依据有：
l、国务院[1991]第91号令《国有资产评估管理办法》以及《国有资产评估管理办法施行细则》；
2、财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》财评字[1999]91号；
3、北京市最新建筑工程概算定额及建设工程造价信息、房地产市场行情等；
4、财政部、建设部、国土资源部，北京市人民政府及有关部门颁布的有关政策、法规、文件；
5、北京市第二中级人民法院民事裁定书（2001）二中执字第920号；
6、北京市通州区城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室出具的确权证明；
7、北京市通州区房屋土地管理局出具的大桥湾10号楼出售楼建筑面积计算表；
8、中华人民共和国国有土地使用证京通国用（96出）字第005号；
9、实地勘察记录。
七、评估程序
1、接受委托后，进行现场勘察，要求有关方面提供待估建筑物的工程资料。
2、根据现场勘察情况，确定评估方法。
3、收集、查阅有关图纸、资料及必要的市场调查。
4、计算调整并最后确定评估值。
5、编写评估说明。
八、评估方法
（－）委估资产概述
估价对象房地产为北京市通州区大桥湾小区10号楼的32套普通住宅。该小区由北京通县天桥湾小区房地产开发部开发建设，占地总面积40809.40平方米。小区位于通州区新华大街区政府对面，南依银地大厦，东邻县体育场、游泳中心及西海子公园，北毗通惠河，环境优美，配套设施完善，地理位置优越。小区距建国门20公里，京通快速路及直通小区，门口有322、342、938、922等多路公共汽车为住户出行提供了便捷的交通条件。
大桥湾小区由12栋6层砖混结构住宅楼组成，顶层一部分为复式结构。外墙滚涂丙烯酸外墙涂料，屋顶为挂红色陶瓦坡屋顶。委估的32套住宅均位于10号楼，各类户型及装修情况如下：
| 单元号 |
房间号 |
建筑面积（平方米） |
户型 |
|
一
单
元 |
112 |
78.26 |
二居室 |
| 131 |
85.03 |
二居室 |
| 132 |
103.04 |
三居室 |
| 142 |
103.04 |
三居室 |
| 151 |
85.03 |
二居室 |
| 152 |
103.04 |
三居室 |
| 161 |
97.50 |
复式 |
| 162 |
115.51 |
复式 |
|
二
单
元 |
211 |
78.26 |
二居室 |
| 212 |
78.26 |
二居室 |
| 231 |
84.83 |
二居室 |
| 232 |
103.04 |
三居室 |
| 252 |
103.04 |
三居室 |
| 261 |
97.30 |
复式 |
| 262 |
115.51 |
复式 |
|
三
单
元 |
311 |
78.26 |
二居室 |
| 341 |
84.83 |
二居室 |
| 342 |
102.74 |
三居室 |
| 351 |
84.83 |
二居室 |
| 352 |
102.74 |
三居室 |
| 361 |
97.30 |
复式 |
| 362 |
115.21 |
复式 |
|
四
单
元 |
441 |
85.03 |
二居室 |
| 442 |
103.04 |
三居室 |
| 451 |
85.03 |
二居室 |
| 452 |
103.04 |
三居室 |
| 461 |
97.50 |
复式 |
| 462 |
115.51 |
复式 |
|
五
单
元 |
551 |
84.83 |
二居室 |
| 552 |
103.24 |
二居室 |
| 561 |
97.30 |
复式 |
| 562 |
115.71 |
复式 |
|
合计 |
|
3086.83 |
|
装修标准：客厅、居室为水泥地面，墙面、顶棚刷白色涂料，钢窗、木夹板门；卫生间、厨房墙面贴白色瓷砖到顶，地面铺防滑地砖，顶棚为防水涂料，配国产卫生洁具一套。因建筑物建成后，保管不善，致使部分门窗、卫生间洁具、厨房墙面白色瓷砖损坏严重。
（二）评估方法采用市场比较法
本次评估采用市场比较法是出于以下考虑：鉴于北京市市房地产市场已较成熟和规范，采用市场比较法更能准确确定委估对象在评估基准日的公平市场价值。
市场比较法是根据评估的替代原理，在测算待评估房地产价格时，将估价对象房地产与在近期交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象价格的一种估价方法。
（三）具体评估计算公式及操作步骤
1、市场比较法计算公式：
待估房产价格＝交易实例房产价格×100/(1＋A)×100/(1＋B)×100/(1＋C)×
100/(1＋D)
其中：A--交易情况修正
B--交易日期修正
C--区域因素修正
D--个别因素修正
2、评估步骤
按如下具体步骤运用市场比较法进行房产价格测算
（1）进行市场调查，选取交易实例；
（2）对交易实例的交易情况进行了解、分析；
（3）对交易实例发生时与待估房产期日时市场因素进行比较分析；
（4）对交易实例的区域因素（地段、环境、交通）与待估房产的区域因素进行比较分析；
（5）对个别因素（结构、容积率、装修档次等）情况进行对比分析；
开发商：北京新华联房地产开发公司
价格范围：2800－2800元／平方米
付款方式：一认性付款、分期付款、建行8成20年按揭
销、预售证：京房内证率第768号
物业地址：北京通州北苑环岛南800米
交通状况：小区离轻轨地铁站和公共汽车938车站仅100米左右，轻轨开通前多辆班车往返大北窑与小区只需10分钟车程。
主力户型：2居室、3居室、5居室
项目进度：
开工日期：2000-8-1 开盘日期：2000-9-1
竣工日期：2001-8-31 最早入住日期：2001-8-31
配套设施及装修标准
结构：砖混；外墙：高级瓷砖；采暖：独立供暖；内墙：防水腻子；门窗：防盗门、塑钢窗；供电：双路；卫生间：毛坯；供水：热水管线；供气：天然气入户；通讯：IDD线入户；厨房：毛坯；消防：消防栓。
周边环境有潞河中学、贵友商场、邮局、银行、幼儿园、长安医院等社区公共配套设施。
实例二：同鑫家园
物业类别：普通住宅
建筑类别：多层
开发商：北京民望房地产开发公司
售楼热线：81585465
价格范围：2500－2500元／平方米
付款方式：一次性付款、工行8成30年按揭
销、预售证：
物业地址：北京通州运河大街
交通状况：交通便利，312、317、928路等多条公交线路经过。
主力户型：2居室、3居室、4居室
项目进度：开工日期、开盘日期
竣工日期：最早入住日期
配套设施及装修标准
结构：现浇；外墙：高级涂料；采暖：集中供暖；内墙：预留装修面；供电：双路供电；卫生间：毛坯；供水：市政供水；供气：管道天然气入户；厨房：毛坯。
周边环境有运河中学、运河小学、综合商场、邮局、银行、幼儿园、医院等社区公共配套设施。
实例三：清新家园
物业类别：普通住宅
建筑类别：小高层、多层
开发商：开元房地产开发公司
价格范围：1790－2350元／平方米
付款方式：一次性付款98折、分期付款：首付50％，入住前付清、工行／建行8成10年按揭
销、预售证：京房内证字第522号
物业地址：北京通州运河东大街乔庄
交通状况：小区交通便利，多条公交线路直达
主力户型：2居室
项目进度：
开工日期：1999-2-1 开金日期：1999-10-6
竣工日期：1999-12-31 最早入住日期：1999-12-31
配套设施及装修标准
结构：砖混；外墙：涂料；采暖：集中供暖；内墙：水泥抹平；门窗：铝合金；供电：双路；卫生间：毛坯；供水：市政；供气：煤气罐；通讯：电话线入户；厨房：毛坯；消防：公共消防栓。
周边环境有中、小学、综合商场、邮局、银行、幼儿园、医院等社区公共配套设施。
表--1、区域因素修正系数表
| \ |
新华联家园 |
同鑫家园 |
清新家园 |
| 判断 |
系数 |
判断 |
系数 |
判断 |
系数 |
| 自然条件 |
相同 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
| 街道条件 |
相似 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
| 离市中心距离 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
| 交通设施 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
| 市政及附属设施 |
相似 |
100/105 |
相似 |
100/104 |
相似 |
100/102 |
| 经济景观 |
相似 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
| 社会环境 |
相似 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
| 修正系数 |
0.95 |
0.96 |
0.98 |
表--2个别因数修正系数表
| \ |
新华联家园 |
同鑫家园 |
清新家园 |
| 判断 |
系数 |
判断 |
系数 |
判断 |
系数 |
| 面积 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
| 土地使用年限 |
相同 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
相同 |
100/100 |
| 建筑结构 |
稍差 |
100/105 |
稍差 |
100/110 |
稍差 |
100/104 |
| 平面布局 |
稍差 |
100/106 |
稍差 |
100/109 |
稍差 |
100/104 |
| 施工质量 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
相似 |
100/100 |
| 装修标准 |
稍差 |
100/105 |
稍差 |
100/106 |
稍差 |
100/103 |
| 成新率 |
较差 |
100/125 |
较差 |
100/125 |
较差 |
100/125 |
| 修正系数 |
0.68 |
0.62 |
0.71 |
3、计算过程
三个比较案例与委估房产用途相同且交易时间接近，取三个修正结果的算术平均值作为委估房产的比准价格，具体计算见评估测算表--3。
表--3、评估测算表
表--3 单位：元/平方米
| \ |
新华联家园 |
同鑫家园 |
清新家园 |
| 成交平均价值 |
2800 |
3300 |
2300 |
| 交易时间修正系数 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
| 交易情况修正系数 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
| 区域因数修正系数 |
0.95 |
0.96 |
0.98 |
| 个别因数修正系数 |
0.68 |
0.62 |
0.71 |
| 比准单价 |
1800 |
1960 |
1600 |
| 平均单价 |
1780 |
4、确定委信房产的评估值
评估值＝1780元×3964.08平方米
＝7056062.40元
≈705.61万元
九、评估结论
截至评估基准日2001年11月23日，北京市通州大桥湾房地产开发部被依法查封、扣押的位于北京市通州区天桥湾小区10号楼的32套普通住宅评估价值为705.61万元，单位价格1780元／平方米。
十、评估说明
1、本报告评估结果是根据上述原则、前提、目的、方法作出的市场公允价值意见。评估结论仅为法院执行法律裁定这一特定目的提供参考，不得作其它用途。未经评估机构同意，报告的全部或部分不得发表于任何媒体上。
2、本报告所依据有关房产文件均为从中国工商银行北京市通州支行调查取得，故本公司对其真实性不负任何责任。
3、本报告有效期为一年（自评估基准日起）。
十一、附件
附件一、北京市第二中级人民法院民事裁定书（2001）二中执字第920号；
附件二、北京市第二中级人民法院委托评估合同单；
附件三、北京市通州区城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室出具的确权证明；
附件四、中华人民共和国国有土地使用证京通国用（96出）字第005号；
附件五、北京市通州区房屋土地管理局出具的天桥湾10号楼出售楼建筑面积计算表；
附件六、北京中必达资产评估有限责任公司资格证书复印件。
